Mieszkanie w kamienicy: remont od zaplecza. Rozmowa z inżynierem budownictwa i autorem bloga o odnawianiu staroci, Rzuć Pan Okiem

— Zanim zaczniemy rozmawiać o tym, na co — od strony technicznej — zwrócić uwagę kupując mieszkanie w kamienicy, należy zaznaczyć, że większość kamienic Szczecina została wzniesiona na przełomie XIX i XX wieku — uczulił mnie mój rozmówca, inżynier budownictwa, Zygfryd Szkudlarek. — Główny problem kamienic dotyczy więc zużycia się od wewnątrz. Jest to zupełnie oczywiste, że ponad 100-letnie instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne i gazowe ulegają zużyciu; że uszczerbkowi ulega stara substancja budowlana: mury, dach, stropy, balkony. Dlatego — mimo wskazówek, których na łamach tego bloga udzielę — tym, którzy zdecydowali się wybrać mieszkanie w historycznej kamienicy jako miejsce do życia, już na wstępie rekomenduję, aby przed zakupem skorzystali z usług doświadczonego fachowca. Oceni on stan techniczny mieszkania i podpowie, jakie czynności należy przeprowadzić, aby żyło się w nim wygodnie.

Zarządca

Aby kamienica prawidłowo funkcjonowała, potrzebuje dobrego zarządcy. W ramach umowy zawartej ze wspólnotą mieszkańców zarządca może reprezentować ją na zewnątrz, między innymi w kontaktach z potencjalnymi lokatorami. Bazując na swoim doświadczeniu oraz obowiązkach może on udzielić informacji o dotychczas przeprowadzonych remontach. O co powinniśmy go spytać?

Instalacja wodno-kanalizacyjna

— Czy został przeprowadzony remont kapitalny, to jest wymiana pionów instalacji wodno-kanalizacyjnej — zaznacza Zygfryd Szkudlarek. Dawniej, piony instalacji wodociągowej wykonywano z rur stalowych, podatnych na zarastanie kamieniem i rdzą, co w rezultacie może powodować zmniejszenie przekroju rury i obniżenie ciśnienia wody.

Z kolei instalację kanalizacyjną najczęściej wykonywano z rur żeliwnych. Chropowata wykładzina rur z czasem powoduje przyrastanie nieczystości, rury stają się obrośnięte, a co za tym idzie, zmniejsza się ich przepustowość. Zmniejszenie średnicy wiąże się z niepoprawnym odpływem wody z przyborów sanitarnych.

Wspólnoty mieszkaniowe powinny precyzyjnie określić w swoim statucie, która część instalacji w budynku stanowi część wspólną, za której sprawność techniczną odpowiada wspólnota, a która część pozostaje „pod zarządem” właściciela lokalu. Od tego bowiem zależeć będą ewentualne trudności przy wykonywaniu remontów lub przebudowie instalacji związanej z adaptacją strychu na nasze wymarzone mieszkanie. Wyobraźmy sobie następujący scenariusz: sąsiad z ostatniego piętra właśnie ukończył remont łazienki. Zabudował piony wodno-kanalizacyjne płytą gipsową, ułożył glazurę, całość pomalował. Po czym przychodzi nowy właściciel strychu i mówi, że część prac remontowych, polegających na włączeniu się do pionów instalacyjnych będzie musiał wykonać w jego dopiero co wyremontowanej łazience. Przypuszczam, że nikt z nas nie chciałby znaleźć się w takiej sytuacji — mówi Zygfryd Szkudlarek.

Znaczenia nabiera dokładne określenie granicy pomiędzy własnością i odpowiedzialnością indywidualnego właściciela a częścią wspólną nieruchomości.

— Otóż to. Warto zapytać zarządcę o stosunki własnościowe, tym bardziej że oprócz instalacji wodno-kanalizacyjnej, wymianie bądź przeróbkom może podlegać także instalacja gazowa, której awaria zagraża bezpieczeństwu — zaznacza Zygfryd Szkudlarek.

Instalacja gazowa

— Piony instalacji gazowej zlokalizowane na klatkach schodowych najczęściej stanowią część wspólną. W związku z tym doprowadzenie instalacji na przebudowywane poddasze nie stanowi większego problemu. Sytuacja komplikuje się, gdy piony są poprowadzone w mieszkaniach. W tym przypadku musimy liczyć się z koniecznością uzyskania zgody lokatora mieszkającego pod nami. O stanie części wspólnej instalacji gazowej oraz ewentualnych zaleceniach ujętych w protokole pokontrolnym, dla przykładu: o konieczności usunięcia nieszczelności na zaworach możemy dowiedzieć się od zarządcy, który odpowiada za coroczną kontrolę szczelności instalacji gazowej. Rzeczona kontrola powinna być przeprowadzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia.

Instalacja elektryczna

— Decydując się na zakup strychu w celu adaptacji na funkcje mieszkalne, musimy sprawdzić, czy możemy przyłączyć się do istniejącej w budynku instalacji, czy będziemy zmuszeni doprowadzić zasilanie naszego mieszkania z rozdzielni ZK, która najczęściej znajduje się na parterze. Taką informację uzyskamy od dostawcy energii elektrycznej po złożeniu wniosku o wydanie warunków podłączenia i określeniu naszej potrzeby, to jest mocy urządzeń, które planujemy zainstalować. W zależności od otrzymanych warunków powinniśmy liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi z długością przewodu zasilającego oraz koniecznością częściowego remontu ścian klatki schodowej.

Z kolei kupując mieszkanie na poddaszu z rynku wtórnego, powinniśmy sprawdzić umowę z dostawcą energii elektrycznej, która określa maksymalną moc urządzeń, które można zainstalować. Dobrze jest także sprawdzić, czy instalacja została wykonana z przewodów miedzianych, czy aluminiowych. Te drugie, dziś już nie używane, świadczą o tym, że remont został wykonany przynajmniej 20 lat temu. Jeśli nie mamy pewności, czy instalacja była wymieniona, wystarczy, że odkręcimy śruby i zdejmiemy obudowę gniazdka. W tym przypadku — ponownie — rekomenduję skorzystać z pomocy osób posiadających specjalistyczną wiedzę na temat instalacji elektrycznych
— mówi Zygfryd Szkudlarek.

Stolarka okienna  

Kolejnym bohaterem mojego tekstu został Paweł Machomet — na co dzień wykładowca w Pracowni Projektowania Mebla Akademii Sztuki w Szczecinie oraz autor bloga o renowacji mebli, Rzuć Pan Okiem. Odnalezionym meblom przywraca dawny blask. Spod jego dłoni wychodzą także meble z quasi-odpadów. Ale dzisiaj nie o tym. Czas spytać o najważniejsze — czy zawsze możliwe jest zachowanie oryginalnej stolarki okiennej? Kiedy należy ją wymienić, a kiedy warto poddać renowacji, no i na czym owa renowacja polega?

— Uważam, że podjęcie decyzji związanej z tym, czy zachować starą stolarkę okienną, czy nie, nie jest wcale takie proste. Wiele kwestii z tym związanych trudno jest ocenić zero-jedynkowo. Chyba zawsze będzie tak, że stojąc przed wyborem, zauważymy jakieś za i przeciw. Tak naprawdę na nic zda nam się próba estetyzacji, jeśli źle rozpoznamy stan konstrukcji i kondycję drewna. Należy pamiętać o tym, że okna – poza wpuszczeniem do wnętrz światła – gwarantują nam utrzymanie w nich prawidłowej temperatury. Te stare i nieszczelne mogą powodować przeciągi, czy przedostawanie się do środka wody, która źle wpływa na materiały, z których je wykonano. Okna nie stanowią dekoracji czy elementu wyposażenia, którego stopień użytkowania możemy sami określić. Nie chcąc narażać je na możliwe uszkodzenia – muszą być w pełni sprawne i spełniać swoje funkcje.

Rozważając zachowanie starych okien podczas remontu, warto zwrócić uwagę na szczelność połączeń na stykach z murem, stan zachowania drewna, to jest czy nie jest zaatakowane przez grzyb lub owady toczące w nim korytarze oraz na to, czy elementy drewniane są całe i czy okucia nie są skorodowane, a oszklenie kompletne.

By zobaczyć, jak zachowane jest drewno, z którego wykonano okna, dobrze byłoby je oczyścić. Warto przed przystąpieniem do tego zadania pozbyć się oszklenia. Powierzchnie okien noszące kilka warstw farby olejnej w bardzo łatwy sposób będzie można odsłonić przy pomocy opalarki oraz różnej wielkości szpachelek, dłutek i innych narzędzi z końcówkami umożliwiającymi dotarcie do trudno dostępnych miejsc. W sprzedaży dostępne są też specjalne substancje w formie żelu do usuwania starych powłok.

W czasie czyszczenia zauważymy na pewno miejsca, w których niegdyś przylegające do siebie listwy tworzące ramy czy ościeżnice mają nieco luzu. Można je wzmocnić i ustabilizować choćby przez wbicie kawałka drewna, który wypełni szczelinę.

Pociemniałe lub wręcz brunatne elementy drewniane, lekkie i kruszące się to najpewniej efekt zniszczenia przez grzyby. Niekiedy są one jedynie powierzchniowe i można je doczyścić. Czasami zaatakowana grzybem część jest niewielka i rozbudowana w detalu tak, że naruszymy go nawet niezbyt intensywnym szlifowaniem bądź struktura elementu zniszczona jest tak głęboko, że już na pierwszy rzut oka najprościej jest go wymienić. Wilgotne i narażone na atakowanie przez grzyby drewno warto osuszyć i zabezpieczyć odpowiednim preparatem, podobnie jak w przypadku zauważenia obecności śladów charakterystycznych dla owadów toczących w drewnie korytarze.

Działalność drewnojadów narusza strukturę drewna, a użytkowanie zaatakowanego elementu (będącego kawałkiem okna, krzesłem, czy deską na podłodze) może spowodować rozprzestrzenianie się niechcianych gości. Partie drewna nadające się do zachowania zabezpieczyć można trującą substancją, która nałożona na nie penetruje je. Korytarze dla wzmocnienia wypełnić można na przykład żywicą. Całkowicie stoczone miejsca należy uzupełnić wstawkami z nowego drewna lub wymienić w całości.

Wymiany na nowe wymagać mogą także elementy dekoracyjne, które przy odrobinie cierpliwości mamy szansę znaleźć i zamówić u wytwarzających je rzemieślników lokalnie lub u tych prowadzących sprzedaż wysyłkową. Wiele wzorów rozmaitych okuć, klamek i uchwytów również znajdziemy w sklepach oferujących części do zabytkowych lub stylizowanych okien. Te, które zachowały się nam w złym stanie, można zastąpić nowymi. Warto pamiętać o tym, by odkręcając stary element metalowy wypełnić drewnem otwory po przytrzymujących go wkrętach.

W dobie popularyzacji wszelkich ruchów takich jak DIY czy innych propagujących samodzielne majsterkowanie niemal w każdym sklepie budowlanym znajdziemy preparaty do wykańczania powierzchni drewnianych okien. Są to różnego rodzaju emalie odporne na warunki atmosferyczne zabezpieczające nasze okna przed działaniem wilgoci. Wiele z nich ma dedykowane podkłady, grunty lub środki pielęgnujące, których zakup i zastosowanie warto rozważyć, chcąc dobrze zabezpieczyć drewno. Stare okna, które dwa lata temu odnowiłem do swojej pracowni, wykończyłem z ciekawości dwoma rodzajami farb tego samego producenta, tego samego koloru i tego samego stopnia połysku: jedno pomalowałem emalią akrylową dedykowaną stolarce okiennej, a drugą wodoodporną emalią olejno ftalową możliwą do zastosowania na drewnianych powierzchniach wystawionych na działanie czynników zewnętrznych. Trochę lepsza i odporniejsza wydaje mi się pierwsza z nich. Należy pamiętać, że nawet najdokładniej pomalowane drewniane okna wymagają pielęgnacji, dbania o nie, sprawdzania, czy są szczelne i czy nie przeciekają.

Oczywistą rzecz stanowi konieczność oszklenia okien. Choć sam swoje pracowniane okna oddałem do szklarza, którego poprosiłem o wstawienie najzwyklejszych pojedynczych szyb, wiem, że niekiedy istnieje możliwość zastąpienia ich na przykład podwójnymi szybami zespolonymi. Aby było to możliwe, szyby takie muszą zmieścić się w oryginalne odfrezowane drewniane listwy lub listwy te muszą dać możliwość powiększenia miejsca na osadzenie takich szyb.

Każda poruszona wyżej kwestia to tak naprawdę jedynie ukazujący skalę przedsięwzięcia wstęp do poszukiwań informacji związanych z przeprowadzaniem poszczególnych procesów, doborem materiałów czy narzędzi. W ciągu kilku ostatnich lat odwiedziłem mieszkania w kamienicach, domy i pałace, które przeszły gruntowne remonty i renowacje. Raz zdarzyło się, że w jednorodzinnym poniemieckim domu z czerwonej cegły właściciele odnawiający go własnymi siłami odrestaurowali stare łukowe okna, a innym razem będąc w przepięknym barokowym pałacu na Dolnym Śląsku, pokazano mi jedno jedyne okno stanowiące oryginał i odrestaurowane na pamiątkę, bo jego stan na to pozwalał. To wszystko. W innych przypadkach okna wymieniono na nowe, ale precyzyjnie wykonane zgodnie ze starymi wzorami i z dbałością o detale. Wspomniałem już, że kilka lat temu sam podjąłem się renowacji całkowicie zniszczonych okien, które kupiłem podczas budowy swojej pracowni. Prace trwały niemal pół roku, bo stan drewna okazał się dużo gorszy niż ten, opisany w ogłoszeniu. Nie było odwrotu, bo ściana z otworami do ich montażu już stała. Na całe szczęście mogłem sobie pozwolić na takie mozolne dłubanie. Cały proces pokazałem u siebie na blogu — mówi Paweł Machomet.

Poszukując wymarzonego mieszkania w kamienicy, możemy trafić na oryginalne elementy; prezenty od przeszłości, takie jak stylowe klamki do drzwi lub okien, które po odnowieniu będą stanowić o wyjątkowości przestrzeni. Czy jesteśmy w stanie samodzielnie, za pomocą prostych narzędzi, poprawić ich stan lub wygląd?

— Gdy odnawiałem swoje okna, najbardziej przerażały mnie właśnie klamki, łączniki i wkręty. Wszystkie były oryginalne, w komplecie a przy tym pokryte niesamowicie grubą warstwą farby olejnej. Na początku próbowałem skrobać je dłutkami, ale dość małe i rozbudowane w formie kształty nie dawały się w ten sposób oczyścić. Wpadłem na pomysł, by w sklepie budowlanym kupić pierwszy z brzegu żel do usuwania starych powłok. Wszystkie swoje okucia wrzuciłem do pojemnika, zalałem preparatem, poczekałem kilkanaście minut i… stare powłoki bez większego wysiłku zmiotłem z metalowych powierzchni niedużym pędzelkiem. Później wypolerowałem każdy element wełną stalową. Gdzieniegdzie musiałem użyć odrdzewiacza, ale nic poza tym. Proste, prawda? Wydaje mi się, że w ten sam sposób mógłbym odświeżyć zamek i klamki w drzwiach, które dostałem w 2010 roku. Mają około 270 lat i pochodzą z wiejskiego domu. Właściciele zdemontowali je, przerobili nieco otwór w ścianie i wstawili nowe – szczelne. Te stare, choć przepiękne i ciężkie rozsypują się już i z roku na rok coś od nich odpada. Raczej nie ma dla nich szans, ale gdybym chciał je skopiować, to kto wie, może przepięknie zachowane klamki i potężny stalowy zamek dałoby się uruchomić? Całość wygląda nieciekawie, ale w rzeczywistości to nic strasznego. Wiem, że niektóre stare okna mają elementy mosiężne, a mosiądz można ładnie wyczyścić choćby keczupem! Wiele okuć dostaniemy w specjalistycznych sklepach z okuciami stylizowanymi. Warto jest także obserwować aukcje w sieci, bo można tam znaleźć brakujące lub wymagające wymiany części — podpowiada Paweł Machomet.

Podłogi

— W czasie ostatnich ośmiu czy dziewięciu lat, zajmując się meblami i spotykając się z różnymi ludźmi, miałem okazję być w miejscach, w których stare podłogi zostały zachowane, odtworzone ze starych desek lub całkowicie wymienione na nowe — mówi Paweł. Ocena stanu technicznego drewna jest podobna do tej, którą należy zrobić przed podjęciem decyzji o zachowaniu bądź wymianie okien, choć trzeba pamiętać, że taka stara podłoga to nie tylko powierzchnie, które widzimy, ale i to, co jest pod nimi. Warto zwrócić uwagę na to, czy deski zostały zaatakowane przez grzyby oraz, czy ich struktura nosi ślady działalności drewnojadów. Pojedyncze korytarze po zatruciu i zaszpachlowaniu nie będą stanowiły problemu. Nie dalej jak rok temu oglądałem przepiękny dom z 1910 roku, który zamierzałem kupić. Deski podłogowe w pomieszczeniach na piętrze były tak stoczone przez owady, że nie wszędzie można było stanąć. Chodząc po parterze, co chwilę zauważałem, jak z drewnianych stropów sypała się mączka. Stara podłoga z desek z czasem może się skurczyć, co powoduje powstawanie szczelin. By je zredukować, możemy ułożyć wszystkie deski od nowa, albo – jeśli szczeliny są niewielkie, a podłoga nie sprężynuje – zaszpachlować przerwy specjalnie przygotowaną masą. Większe szczeliny można także uzupełniać wstawkami z listew. Nierówności wynikające z przetarć lub wypaczeń można spróbować zestrugać. W ubiegłym roku odwiedziłem pewien niewielki domek na wsi, którego właściciele robili w nim generalny remont. Wszystko było tam oryginalne: okna z drewnianymi żaluzjami, dach, mazerowane drzwi, meble, tapety w motywy roślinne ze złoceniami, kuchnia kaflowa i piece. Podłogi we wszystkich pomieszczeniach były kompletne, ale deski jakby delikatnie wypaczyły się krawędziami ku górze. Na moje oko po zdjęciu z nich grubych warstw farby olejnej i ostruganiu nierówności dalej byłyby świetną podłogą. Niestety, właściciel zerwał wszystko i położył panele z sieciówki. No cóż. Każdemu, kto chciałby zobaczyć, jak można odtworzyć podłogi ze starych desek, polecam wizytę w pałacu w Piszkowicach, którego właściciel nie mogąc odnowić oryginalnych podłóg, jeździł po całej Polsce i zbierał od różnych ludzi po kilka desek odpowiednich wymiarów, by kawałeczek po kawałeczku złożyć z nich całość. W położonym zaledwie cztery kilometry od Piszkowic pałacu w Kamieńcu, w jadalni, są z kolei przepięknie zachowane i jeszcze piękniej trzeszczące podłogi z bardzo szerokich, niemal niemożliwych do zamówienia dziś desek. W niektórych miejscach są wstawki maskujące szczeliny. Powierzchnia drewna zabezpieczona została woskiem i w takim wydaniu robi naprawdę ogromne wrażenie.

Spójrzmy na kwestię podłóg z punktu widzenia inżyniera budownictwa.

— Dawniej stropy w kamienicach wykonywano z belek drewnianych opartych na ścianach nośnych. Przestrzeń pomiędzy belkami wypełniano polepą, czyli mieszaniną gliny z sieczką, trocinami, gruzem lub żwirem. Ciężar wypełnienia miał zapewniać wygłuszenie i ocieplenie zarazem. Choć takie rozwiązanie miało swoje zastosowanie w przeszłości, dziś polepę warto zastąpić lekkimi materiałami izolacyjnymi, to jest watą szklaną, wełną mineralną lub celulozą. Wygłuszymy w ten sposób strop i zapobiegniemy ucieczce ciepła. Jednocześnie „odciążymy” podłogę, a tym samym zmniejszymy ugięcie się belek nośnych. Jest to istotne, ponieważ zgodnie z obowiązującymi dziś normami, projektant musi sprawdzić zarówno wytrzymałość belek, jak i owo ugięcie. Zdarza się, że należy wzmocnić belki drewniane elementami stalowymi, a to wpływa na zwiększenie kosztów inwestycji. Dlatego przed zakupem przestrzeni na poddaszu proponuję zasięgnąć opinii konstruktora, który ewentualnie wykluczy konieczność wzmocnienia — podpowiada Zygfryd Szkudlarek.

Zresztą, daleko szukać nie trzeba — pełniąc funkcję inspektora nadzoru przy adaptacji poddasza na cele mieszkalne, na strychu jednej z kamienic przy ulicy Kopernika, należało wymienić polepę na wełnę mineralną. Dopiero przy demontażu desek podłogowych okazało się, że kiedyś doszło tu do pożaru; ogień uszkodził elementy konstrukcyjne oraz belki stropowe. Konieczna była konsultacja z konstruktorem, który ocenił zniszczenia i uznał, że należy wzmocnić nadpalone belki drewniane elementami stalowymi, z czego, rzecz jasna, zaskoczony dodatkowymi wydatkami inwestor nie był zadowolony. 

Warto dodać, że zanim przystąpimy do prac, istotna jest inwentaryzacja ewentualnych zniszczeń na sufitach i ścianach mieszkania pod nami. Co więcej, jeśli mamy już prawo do dysponowania lokalem, warto zadbać o jego ubezpieczenie. Jeśli w trakcie prowadzonych prac zarwie się fragment stropu, nastąpi przeciek albo sąsiadowi pęknie ściana, ubezpieczyciel pomoże w pokryciu strat. Warunkiem jest prowadzenie prac zgodnie z wykonanym projektem oraz pod nadzorem osób posiadających stosowne uprawnienia.

Jeśli w mieszkaniu, które zamierzamy kupić, widzimy, że na podłodze są, dla przykładu — panele, powinniśmy sprawdzić, czy podczas remontu położono je na istniejące deski drewniane i czy zadbano o odpowiednią izolację akustyczną i cieplną.

W mieszkaniu na poddaszu podłogi mogą okazać się bardzo krzywe. Dawniej pomieszczenia te miały pełnić funkcję strychu i przy niedbale wykonanym remoncie nierówności mogły pozostać. Podłogi możemy sprawdzić 2-metrową poziomnicą. O ile niewielkie nierówności prawdopodobnie nie będą nam przeszkadzać, duże prześwity będą oznaczały konieczność wypoziomowania całego stropu na przestrzeni poddasza dla uzyskania jednej wysokości.

Ściany i sufity

— Zdarza się, że mury kamienic zaczynają pękać, a na ścianach powstawać rysy. Układ rys: pionowy, ukośny lub poziomy w wielu przypadkach umożliwia określenie przyczyn ich powstawania. Niepokojące powinny być dla nas rysy pionowe na ścianach, które pełnią funkcje nośne. Takie spękania mogą świadczyć o „rozchodzeniu się” budynku. Niebezpieczne są również rysy ukośne, gdyż prawdopodobnie świadczą o osiadaniu części kamienicy. Rysy pionowe i ukośne wymagają konsultacji z konstruktorem, który ustali i poda sposób usunięcia przyczyny ich powstawania. Bez tej diagnozy wysiłki związane z naprawą muru mogą okazać się daremne. Rysy mogą pojawiać się ponownie. Spękania, które nie powinny budzić naszego niepokoju, to te przy styku ściany ze stropem.

W przypadku mieszkań z wykonanymi podwieszanymi sufitami warto wziąć pod uwagę, że właściciel mógł nie wzmocnić stropów i na istniejącą warstwę: deski, trzcina i tynk – przymocował konstrukcję z płyt gipsowo-kartonowych. Co więcej, jeśli montaż sufitów podwieszanych był nieprawidłowy, intensywna eksploatacja przez lokatorów lokalu nad nami może spowodować, że po jakimś czasie na naszym suficie mogą pojawiać się spękania.

Dach

— Nieszczelne, niezaizolowane pokrycie dachowe i zawilgocenia konstrukcji dachu nie są problemem mieszkańców wyłącznie najwyższej kondygnacji, a zamieszkujących wszystkie piętra kamienicy. Toteż niezależnie od tego, na którym piętrze znajduje się na nasze wymarzone mieszkanie, powinniśmy zwrócić się do zarządcy z pytaniem o ostatnio przeprowadzone prace remontowe. Co więcej, jeśli decydujemy się na mieszkanie na poddaszu, które zostało wyremontowane przez dotychczasowego właściciela, warto sprawdzić jaka grubość izolacji została zaprojektowana oraz w miarę możliwości — jaka faktycznie została wykonana. Optymalna grubość wełny mineralnej, która zapewni komfort termiczny, nie powinna być mniejsza niż 25 cm. W przeciwnym razie temperatura wewnątrz, zarówno latem, jak i zimą nie będzie nas zadowalała: zimą, istotne straty ciepła przełożą się na wysokie rachunki za ogrzewanie, latem zaś będzie dokuczał nam upał.

Podejmując wyzwanie adaptacji strychu na cel mieszkalny, przed jego wykupem warto zdemontować kilka desek podłogowych przy kominie oraz w narożnikach budynku, zwłaszcza w okolicach rynien, gdyż w przeszłości mogło dojść do ich zerwania, a co za tym idzie spływania po ścianach wody deszczowej. Zgniłe lub nadmiernie zawilgocone elementy belek stropowych to także znak, że dach długo przeciekał i konieczna jest jego naprawa, a belki wymagają wymiany — mówi Zygfryd Szkudlarek.

Na parterze czy na poddaszu? 

— Zarówno przystępując do adaptacji poddasza, jak i remontując mieszkanie na poddaszu z drugiej ręki, należy spodziewać się wszystkiego najgorszego. Nawet niewielkie przeróbki często pociągają za sobą szereg innych prac. O ile o niewystarczająco zaizolowanym dachu dowiemy się już po pierwszym lecie lub zimie, o tyle o niepoprawnie założonej instalacji najprawdopodobniej wtedy, gdy zalejemy sąsiada. Nie mamy przecież pewności, czy zastana instalacja została poprawnie wykonana przez poprzedniego właściciela.

Z kolei adaptacja poddasza nieużytkowego na cele mieszkalne, oprócz załatwienia wielu formalności urzędowych wymaga zastanowienia, czy będzie się ona w ogóle nam opłacała. Nie każde poddasze da się tak samo łatwo ocieplić i wykończyć. Sporo rzeczy trzeba najpierw sprawdzić: czy strop na poddaszu udźwignie obciążenie użytkowe, ciężar posadzki czy ścianek działowych albo, czy konstrukcja nośna dachu utrzyma dodatkową izolację. Może być przecież zniszczona czy zawilgocona, a w konsekwencji spore środki pochłonie sam jej remont.

Kolejną kwestią, na jaką pragnę zwrócić uwagę, jest transport materiałów, odpadów i gruzu. Jeśli elewacja kamienicy jest wyremontowana, wspólnota mieszkaniowa może nie wyrazić zgody na montaż leja zsypowego. Również wynosząc gruz w wiadrach przez wyremontowaną klatkę schodową, możemy przyczynić się do jej zniszczenia.

W przypadku mieszkań na parterze najczęstszym problemem są wilgoć i straty ciepła. Przy braku izolacji poziomych i pionowych ścian piwnic, wilgoć podciągana jest kapilarnie do wyższych partii muru. Powoduje to pojawienie się wilgoci w mieszkaniu na parterze. Z kolei niezaizolowany strop nad nieogrzewaną piwnicą powoduje, że mieszkanie traci dużo ciepła. Dlatego, jeśli decydujemy się na lokal na parterze, powinniśmy rozważyć ocieplenie stropu piwnicy, dla przykładu — wełną mineralną lub pianą natryskową oraz odcięcie podciągania kapilarnego wody do wyższych części muru metodą iniekcji krystalicznej, polegającej na wypełnieniu wykonanych wcześniej otworów w murze specjalnym preparatem.

Stan kamienicy

— Może się zdarzyć, że lokal, który chcemy kupić, znajduje się w zaniedbanej, zdegradowanej kamienicy. W takim przypadku warto sprawdzić, kto ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Prawo do większości szczecińskich kamienic należy do gminy lub wspólnoty mieszkańców, którą reprezentuje zarządca. O ile miasto do niedawna nie dbało o starą substancję tych budynków, o tyle coraz więcej wspólnot chcąc godnie mieszkać, chętnie planuje remonty. Oznacza to, że jako przyszli mieszkańcy będziemy odgrywać rolę inwestora, płacąc wyższe składki na fundusz remontowy czy ratę kredytu.